Disolución de Propiedad Horizontal

Disolución de copropiedad horizontal

Para la Disolución de copropiedad horizontal es habitual encontrar(nos) en que un bien inmueble o Propiedad Horizontal pertenece en propiedad de varias personas. Pueden ser familiares, parejas, amigos o conocidos. En estos casos surgen, en algunas ocasiones, conflictos cuando alguna de estas personas no quiere continuar en esta situación de comunidad de bienes y quiere hacer dividir o hacer una disolución copropiedad de la Propiedad Horizontal.

Cuando aparece esta voluntad de extinguir la comunidad de bienes para disolver el régimen de copropiedad, aparece lo que denominamos la división de propiedad Horizontal. La división de la cosa comuna o Propiedad Horizontal es la causa de extinción de cualquier comunidad. La consecuencia de esta será que alguno de los comuneros pasa a convertirse en propietario exclusivo del bien en cuestión.

La acción de división de la cosa común o División de Propiedad Horizontal

Cuando la acción de dividir la Propiedad horizontal Ninguno de los copropietarios se halla obligado a continuar en la comunidad. Cualquiera de ellos y en el momento que estime oportuno puede solicitar la división de la cosa común, salvo que ésta provoque la inutilidad del bien para el uso al que está destinado.

La acción de división de la cosa común es un derecho reconocido a cada uno de los copropietarios e implica la extinción de la comunidad. Si bien los copropietarios pueden acordar mantener la indivisión del bien por un periodo máximo de 10 años.

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Cuál es el procedimiento para realizar la disolución de la Propiedad Horizontal

Con la Disolución de la Propiedad Horizontal o cosa común, cada uno de los propietarios pasará a convertirse en propietario exclusivos de la porción que le corresponde del bien. Cuando el bien es divisible se procede a adjudicar una parte del mismo a cada copropietario. Ahora bien, lo más habitual, como es el caso de propiedad Horizontales, es que se trate de bienes indivisibles.

En este caso hay distintas soluciones:
-> El bien se adjudica a uno de los comuneros y éste paga al resto el precio correspondiente a la cuota que tenía cada condueño en la comunidad
-> Vender la Propiedad Horizontal y repartir la cantidad obtenida entre todos, también en función de la aportación de cada uno.

La división puede llevarse a efecto de varios modos:

(1) por acuerdo de las partes, por ejemplo, los herederos por unanimidad acuerdan de que forma van a repartirse los bienes heredados

(2) mediante árbitros designados de común acuerdo por los copropietarios, que deberá dividir el bien en partes proporcionales al derecho de cada uno y finalmente

(3) la vía judicial o interposición de una demanda de acción de división de cosa común cuando no ha sido posible llegar a ningún acuerdo. El proceso judicial puede concluir con la venta de la cosa en pública subasta.

Ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad y para ello dispone de la acción de división de la cosa común.

El primer paso sería obtener una tasación del bien por un tercero independiente. Una vez conocido el valor del bien, es posible que uno o varios de los copropietarios se lo queden, pagando la parte correspondiente al resto, o realizar la venta para repartir luego su fruto. Cuando este camino no es posible (y recientemente las ventas de inmuebles han sido especialmente difíciles), se debe acudir a la vía judicial.

En el caso de que los “copropietarios” no se pongan de acuerdo para vender el bien común o adjudicárselo a uno de ellos con el correspondiente pago en función de su derecho al resto, la propiedad deberá liquidarse mediante subasta. Dicha subasta se regula por las normas previstas para la división de la herencia

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Causales de extinción de la propiedad horizontal

Existe causales de extinción de la propiedad horizontal o del bien inmueble no puede afectar los derechos de terceras personas. Cualquiera que ostente un derecho real (hipoteca, servidumbre…) sobre el bien antes de la partición, lo conservará tras esta última. Lo mismo ocurre con los derechos personales, de esta razón Multisoluciones S.A.S somos expertos en las siguientes causales de extinción de propiedad horizontal:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

Adicionalmente, la propiedad horizontal puede ser objeto de extinción en las siguientes condiciones:

Demolición por mandato judicial

La Ley indicó expresamente que debe acatarse esta razón de extinción cuando se ordene destruir el inmueble por razones determinadas en el artículo 988 del Código Civil, es decir, cuando su estado de ruina signifique amenaza para la seguridad de los vecinos

Reunión de todos los derechos en una misma persona

Cuando todos los derechos de propiedad sobre pisos o apartamentos estén en cabeza de una misma persona, puede surgir la extinción de la propiedad horizontal. Sin embargo, la disolución del régimen de propiedad horizontal no es obligatoria, puesto que el propietario único puede fraccionar de nuevo el inmueble y conservar la figura.

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¿Se puede extinguir la Propiedad horizontal?

En Multisoluciones Integrales S.A.S fomenta la continuidad y estabilidad del régimen de Propiedad Horizontal. En la Comunidad ordinaria, cualquier comunero puede extinguir el régimen ejercitando la acción de división. El pacto de mantener la cosa indivisa no puede exceder de diez años y, además, se fomenta la concentración estableciendo legalmente el derecho de tanteo y retracto si alguno de los comuneros desea vender.

Es por esto que tenemos personal profesional para la extinción del régimen de una Propiedad Horizontal que exige unanimidad, su plazo de vigencia es indefinido, y no se concede por la Ley derecho de tanteo y retracto si alguno de los copropietarios vende.

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